作者｜贾拥民
均衡研究所学术顾问
浙江大学跨学科中心特约研究员
近年来，随着房价的持续下行，各种各样的救市建议不绝于耳。最近有经济学家建议房贷利率应降低至 0％，即让房奴免息住几年。
这位经济学家认为，中国经济正在从过度依赖房地产转向高科技制造业驱动的模式，而房地产市场的底部遥遥无期，将房贷利率降至 0％，能够极大减轻在 2020 年至 2021 年高点买房的家庭的还款压力，从而释放出巨大的现金流，当这部分资金流向消费市场后，就可以刺激内需，支持经济转型。
确实，住房在中国居民的财富中占了非常大的比重，花旗等研究机构估计，中国的房价每下跌 1％，居民财富就会蒸发３万亿元。由于财富效应，房价的下跌，自然会对人们的消费意愿造成极大压制。
更重要的是，对于有些购房者来说，房子已经不再是能够帮助自己实现财富增值的资产，而变成了纯粹的负债。不少购房者，特别是在房价高点入场的购房者，即便尚未陷入不得不违约的困境，也已经深切体会到了身为房奴的痛苦了（当然，不久之前，他们可能是"幸福的房奴"）。有的人甚至开始打算"贷钱卖房"，因为卖房的收入不足以覆盖剩余房贷了。
在这样的背景之下，这个建议，似乎精准地击中了当前中国经济的一大痛点：居民因资产负债表严格受制于高额房贷月供而无力消费，导致经济增长方式难以转型为内需驱动。
但是，"将房贷利率降低为零、让房奴免费住几年"真的是一味一劳永逸的解药吗？
01
房贷利率为零省下来的钱，更可能成了储蓄
从为房奴短期纾困这个角度来看，"让房奴免息住几年"这个建议在直观上确实极具吸引力。原因显而易见，在免息的这几年里，房贷利率降低为零可以直接减轻购房者的月供现金流压力，从而给购房者提供一个喘息的机会。
那么，"让房奴免息住几年"能不能释放消费呢？表面上看，这似乎不会成为一个问题。由于房贷在购房者的家庭债务结构中占据着主体地位，且是刚性支出，这项支出的减少，理论上看应该可以释放出部分购买力，使之流向日常消费或其他支出，从而提振内需。
因此从表面上，"将房贷利率降低为零、让房奴免费住几年"作为一项直接以居民部门为目标的举措，与以往常见的加大基础设施建设投资等保增长政策相比，拥有一个很大的优势，即能够精准针对消费端发挥作用。
但是这只是一个可能性，有相当大的概率无法成为现实。
经济学中的永久性收入理论告诉我们，人们在做出消费决策时，是以预期的一生收入或永久性收入为依据的。一次性的暂时收入变化引起的消费支出变动比较小，但永久性收入变化引发的消费支出变化却很大。
"免息住几年"可以帮助购房者省下这几年内的一部分刚性支出，这从另外一个角度来看无疑相当于收入的增加。关键是，对于增加的这些收入，人们会把它视为临时性的，还是永久性的。如果视为临时性的，那么就不会立即用来增加消费，而更可能转化为储蓄。
因此，这一建议仍然忽视了最关键的一点，即对未来收入的预期。人们对未来的收入的预期越乐观，消费意愿就越强，甚至愿意借钱消费；反过来，对未来收入的预期越悲观，消费意愿就越弱，就会将更多的收入存起来。
这种倾向其实很容易理解。假设我是一个房奴，现在每个月还房贷都非常吃力，已经在相当长的一段时间都徘徊在违约的边缘了，在这种情况下，突然天降喜讯，银行告诉我说，在接下来的三年内我可以享受贷款免息的待遇，那么在未来的收入预期没有明显改善的情况下，我会不会（或者说，敢不敢）把"多"出来的这些钱用于消费呢？
大概率是不会（也不敢）的，因为三年后这个优惠待遇结束时，我还是要继续还房贷的。
当然，对于本来就没有任何还贷压力的购房者来说，如果可以享受若干年内房贷免息的好处，那么当然有很大的可能将"多"出来的这些钱用于消费的。但是，钱不是凭空而来的，这些购房者的消费增加了，可能其他人的消费会减少（比如说，存款利息减少的储户）。
而且，本来就没有任何还贷压力的购房者，是不是应该享受这种待遇呢？这本身就是一个值得追问的问题。（其实，更深一步想，还贷非常困难或即将违约的那些购房者，是不是就应该享受这种待遇，这本身也是一个问题，只不过在这里暂且假设它不是一个问题罢了。）
02
这个举措可能引发两大风险
前面讲到，因为"免息几年"本身不能改变对"几年"之后的收入的预期，因此通过这一举措促进消费的愿望可能会落空。
现在想指出的是，这一举措还可能引发两大风险。
第一个风险是，它可能会给金融体系的稳健性带来风险。众所周知，中国各家银行的利润都高度依赖于存贷利差，而房贷作为银行最优质的资产，向来是银行利润中最稳定也最丰厚的一块蛋糕。倘若房贷利率在几年内降低为零，那么银行的盈利能力在这几年内肯定要大打折扣。
从银行的角度来说，打死它们也不可能主动让全部购房者"在几年内免息住"的，因为这对它们来说也是一个生死攸关的问题。根据国家金融监管总局发布的数据，2024 年全国商业银行累计实现净利润 2.3 万亿元，而根据中央人民银行的数据，截至 2025 年三季度末，全国个人住房贷款余额为 37.44 万亿元 ，由此不难大致估计房贷利息在银行的利润中所占的比重。
银行盈利能力如此巨幅下降，可能会影响其稳健性，搞不好甚至可能会引发系统性风险，那将是不可承受的。
当然，对那些马上就要断供的购房者，银行可能有一些减息甚至免息的动力，因为不然的话，购房者一旦直接断供，就会成为银行的不良资产，如果能够让购房者维持不断供，那么银行在某些情况下还是愿意做出一定让步的。
尽管在中国，房贷一般三成首付起步，再加上"六个钱包"的支持，购房者只要能够咬牙扛过去，就不会主动违约，但是在实在没办法的情况下，也不得不违约，因此近年来断供现象并不少见，而且有些银行也确实做出了一定让步。
对于断供房，由于银行把房子收走后进行法拍的成交率很低（法拍后仍然未能成交再由银行来直供卖房的成交率就更低了），因此曾经有人建议，购房者在断供之后，银行先不要把房子收走，继续让购房者住。
但是这样做明显是在鼓励违约，会引发巨大的道德风险，有的人可能会转移资产，然后声称自己还不起房贷，即既占着房子，又不还贷款。
现在需要指出的是，即便是采取"免息住几年"这一措施，也仍然会引发道德风险。
首先，这一举措可能扭曲人们的预期，即向未来的购房者传递一个"有机会免费享受住房"的信号，而这将会削弱市场自身的风险定价功能。
其次，如前所述，倘若对所有存量房贷一刀切地降至零利率，那么可能会让一部分购房者"过度受益"；倘若零利率举措只针对那些"拼了命才能还房贷"的购房者，那么如何防止本来有能力还房贷的购房者假装自己无力还贷来享受这种待遇呢？
而如果这项举措只针对新增房贷，那么一方面效果将大大受限，另一方面仍然很难克服上述甄别困难及其道德风险问题。
道德风险问题还不限于此。
银行肯定不愿意自行消化免息带来的压力，再考虑到这种举措可能带来的体系性风险，寻找财政资金支持将会成为最终的选择。而通过财政资金来补贴，就可能会带来更加严重的一个道德风险，因为这在很大程度上是在传递政府会出来兜底的信号。
一个最糟糕的结果是，"房贷免息几年"这种举措本身以及人们对政府将会出面进行兜底的预期，有可能延缓房地产市场的必要调整，而同时结构性矛盾却无法从根本上得到解决。这样原本只定位为"给房奴提供一个喘息机会"的暂时性举措，有可能会演变为对市场的长期干预，导致市场的长期扭曲。
03
这类举措引发"穷人补贴富人"的不公平
正如建议者所指出的，中国经济正在从过度依赖房地产转向高科技制造业驱动的模式，而房地产市场的底部遥遥无期。
也就是说，房地产市场不景气的根本原因在于，土地财政依赖－土地财政融资的经济发展模式业已终结，再加上人口结构和土地供求关系发生了转变。因此，利用"几年内免息"这类政策手段进行干预，并不能改变房价运行的趋势。
因此困难或悖论就在于，任何一项以房地产为着力点的促消费政策，如果不能做到让房价回升，就无法达到促消费的目标。而且，仅凭这类政策，都不能解决真正无力还贷的购房者未来仍然可能无力还贷的困境。
在这个意义上，"免息住几年"的政策，实际上在很大程度上可能只是白白消耗了宝贵的财政资源。
除非人们在未来的收入可以得到大幅度的增长，这些政策很难真的奏效。但是这就又引出另一个困难或悖论，即当未来收入真的实现了倍增、房价开始上涨时，这类政策在助涨房价方面却是非常有效的，因此在考虑这类政策的时候，除了考虑它们能不能阻止房价下跌之外，更需要考虑的其实是未来它们可能会产生组合效应，导致房价过快上涨。
不要忘记，仅仅是几年前，几乎所有人都还在强调，房价上涨过快才是大问题，它阻碍了中国的科技进步和经济增长方式转型。
更何况，无论是用财政资金，还是由银行通过将压力转嫁给存款人来补贴购房者，始终还有一个不容回避的公平问题。因为这很难逃脱"穷人补贴富人"的指责：无论现在多么困难，几年前有能力在房价高位期上车的人，相比没有能力上车的人，总应该更加富裕一些吧。
真的要发放补贴的话（不妨假设应该由政府采取补贴政策来促进消费），难道不应该更加优先补贴这些在当年就买不起房的人吗？他们的边际消费倾向不是更高吗？帮助他们提高收入股票场内配资，不是更能促进消费吗？
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